Wat is opstalrecht?

Met een opstalrecht - ook wel zakelijk recht van opstal genoemd - kun je in of op andermans onroerend goed gebouwen, beplanting of andere zaken in eigendom hebben of krijgen.

Opstalrecht heeft dus alles met eigendom te maken. Eigendom is volgens (5:1 BW) het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Als eigenaar kun je dus naar eigen goeddunken over jouw eigendom beschikken en anderen het gebruik weigeren.

Een belangrijk kenmerk van het Nederlandse recht is de tweedeling tussen roerende en onroerende zaken (3:3 BW):

• De grond is een onroerende zaak. 
• Echter ook gebouwen, kabels, leidingen en beplanting die duurzaam met deze grond verenigd zijn gelden als onroerend.

De wet bepaalt ook dat eigendom van de grond tevens de gebouwen en werken omvat, die op of in deze grond aanwezig zijn. In de praktijk betekent dit dat wanneer je bijvoorbeeld een huis bouwt op de grond van iemand anders, dit huis eigendom wordt van de grondeigenaar. Dit wordt ‘natrekking’ genoemd (5:20 lid 1 jo 3:3 jo 5:3 BW).

Om deze natrekking te voorkomen dient men een opstalrecht te vestigen. Het opstalrecht voorkomt dat de grondeigenaar eigenaar wordt van een op de grond gebouwde woning of andere zaken. De eigendom van de woning wordt door het opstalrecht als het ware afgesplitst van de eigendom van de grond.

Hoe ontstaat opstalrecht?

Het opstalrecht ontstaat door vestiging. Hiervoor zal men een notaris moeten inschakelen voor het opmaken van een notariële akte. De notaris zorgt vervolgens voor inschrijving in de openbare registers. De openbare registers zijn via het Kadaster te raadplegen.

Een opstalrecht kan in principe ook ontstaan door verjaring (na tien jaar bij goede trouw en bij het ontbreken daarvan, na twintig jaar). In de praktijk blijkt het echter vaak moeilijk te bewijzen dat iemand zich al jaren als eigenaar van een opstalrecht heeft gedragen.

Eigenaar van het opstalrecht

De eigenaar van het opstalrecht (opstaller) kan in beginsel naar eigen goeddunken over de zaak waar het opstalrecht betrekking op heeft, bijvoorbeeld een woning, beschikken (5:103 BW). Het is echter goed te beseffen dat in de notariële akte van vestiging aan de opstaller beperkingen kunnen worden opgelegd ten aanzien van het gebruiken, het aanbrengen en het wegnemen van gebouwen, werken en beplantingen. (5:102 BW).

In het verleden zijn vaak opstalrechten gevestigd voor het aanleggen en in stand houden van kabels en leidingen. Als er op een perceel waar je werk wilt uitvoeren een opstalrecht gevestigd is, dan is het belangrijk om de notariële akte te raadplegen. Het kan namelijk zijn dat het uit te voeren werk in strijd is met het eigendomsrecht van de opstaller.

Omdat er in 2007 een bepaling in de wet is opgenomen die de eigendom van netwerken regelt (5:20 lid 2) worden er minder opstalrechten ten behoeve van nutsvoorzieningen gevestigd dan vroeger. Lees in ons andere kennisartikel meer over opstalrecht voor nutsvoorzieningen. Tegenwoordig is een netbeheerder eigenaar van zijn netwerk als hij kan aantonen dat hij het net bevoegd heeft aangelegd. Oftewel, hij kan aantonen dat hij bevoegd is om het werk uit te voeren en in stand te houden. Deze bevoegdheid kan voortvloeien uit een concessie, een overeenkomst, de wet of een opgelegde gedoogplicht. Medewerking van een grondeigenaar is dus niet altijd noodzakelijk.